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房地产零星常识 15问

1.建筑面积，使用面积，面积如何区分？



建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上的永久性建筑。
使用面积是指房间实际能使用的面积，不包括墙，柱等结构造和保温层的面积，按房屋的内墙面水平投影计算。使用面积小于建筑面积。通常把住宅使用面积与建筑面积的比例叫做“使用率”。
公摊面积主要由两部分组成：
1）构成整栋建筑公共用房和管理用房的建筑面积，包括电梯井，楼梯间，垃圾道，变电室，设备间，公共门厅和过道，地下室，值班警卫室等；
2）套（单元）与公用建筑空间之间的墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。
作为独立使用空间销售或出租的地下室，车棚，不计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

[[i] 本帖最后由 fir2007 于 2008-8-5 07:32 编辑 [/i]]

2.什么是绿地？绿地率国家标准是多少？


“绿地”是一项规划指标，主要是公共绿地，宅旁绿地，配套公建所属绿地和道路绿地等。其中公建绿地至少有1/3面积能够常年受到直接日照；宅旁绿地等庭院绿化面积，在设计计算时，要求距建筑外墙1.5米和道线边线1米以内的用地不得计入绿化用地；地表覆土达不到3米深度的不能计入绿地。
按照国家规定，新建居住区绿地率不应低于30%， 是一个起码的标准。

3.飘窗，空调室外机位，空中花园如何计算面积？

飘窗：只要高度不超过2.2米，都不计入销售面积；超过了2.2米应纳入房屋产权面积，并按照最终实测面积计算房价；
空调室外机位：如果隔断不能进入，就不算面积；如果与阳台连成一体的空调室外机体，有相当于阳台功能，按阳台的计算方法计算面积；
空中花园：有柱且不少于两根，柱子以内部分算全面积，以外算一半的面积；有柱但只有一根则只计算一半面积；无柱空中花园只算一半面积。

4.《住宅使用说明书》的作用？
所谓《住宅使用说明书》是指对住宅的结构，性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明的文件。
开发商应该在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅有所提示。如果是购房人自己使用不当或装修不当，开发商可以据此不承担或减低承担保修责任的范围。如果造成房屋质量或造成其他购房人的损失，责任人应当承担相应责任。

5.什么是《住宅质量保证书》？


《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量保证责任的法律文件，其中一般会列明工程质量监督单位核验的质量等级（有的没有列出）、保修范围、保修期和保修单位等内容。
《住宅质量保证书》中最重要的内容莫过于对商品房保修的承诺。保修期限可以由双方自行约定，但有一个最低的标准，国家院发布的《建筑工程质量管理条例》第40条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

　　（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

　　（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；

　　（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；

　　（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。

　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

　　建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

购房人注意看清楚《住宅质量保证书》中约定的保修是从“竣工验收时间”算起还是从“交付使用时间”算起。

6.小区公用部分，业主能否占用？


小区公用部分，为全体业主共有，所有权人或使用权人应共同合理使用并承担相应的义务。除另有约定外，业主不应多占、独占。

7.劣质产品导致新居财产损害，如何举证让提供此产品的开发商承担责任？


劣质产品导致财产损害的，受害人可以向产品的生产者要求赔偿，也可以向产品的销售者要求赔偿。至于举证，就是常规的固定证据问题，如提交照片、公证、产品质量鉴定报告等。

8.房屋受损缺乏证据，证据在房产诉讼中有何意义？


在任何诉讼中证据都有决定性的意义。没有证据你的主张就可能失去事实依据。而失去事实依据，主张是得不到支持的。
房屋受损可以有多种方法来固定证据，例如拍照，维修的手续以及专业鉴定等等

9.有车位没买车也要交费是否合理？


有车位的话，已经支付了买价或租金等对价，而管理费应是指对停车的管理。如果有车位却没车，就不存在对车的管理问题，不应支付停车管理费。

10.大产权和小产权指的是什么？


大产权，小产权的区分主要是房产证的主体不同。大产权是指开发产向房屋管理部门申办的整个楼盘的产权证；小产权主要是指业主办理的所购买的商品房产权证。
商品房竣工后，开发商先进行“初始登记”，获得《房屋所有权证》即通常讲的“大产权”。之后购房者可以为自己购买的房屋办理房屋产权转移登记，将房屋从开发企业名下转移到购房者名下，即所说的办理小业主的房地产权证，即“小产权”。
只要开发商已经办理了大产权证，小业主的办证问题基本能解决，但如果开发商失踪了，或不愿意为业主继续办理房产证的，购房人可起诉或申请仲裁，胜诉后凭法院判决或仲裁裁决办理小产权证。

11.装修污染超标，当事人如何鉴定室内空气质量？


装修人在自购或者请装饰公司购买装修材料时，应当保留样品，可以用于检测和判断责任的依据。装修人可以和装饰公司在装修合同中约定，由装饰公司提供由第三方专业机构出具的装修质量检验合格报告。
住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收（验收可以请专业的鉴定机构进行，包括室内空气质量环节）。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。

12.什么是住宅套型？


《住宅设计规范》（GB50096-1999）关于住宅套型的术语表达为“按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型”。定义中的“使用面积”是指房间实际能使用的面积，不包括墙柱等构造和保温层的面积。
人人常把户型同套型混同起来。房地产市场上，常说的“户型”，其实是“套型”。通常所说的“几室几厅”多少平方米使用面积，就是住宅套型的一般表述。
《住宅设计规范》将普通住宅套型分为四类：一类，居住空间不少于两个，使用面积不少于34平方米；二类，居住空间不少于三个，使用面积不少于45平方米；三类，居住空间不少于三个，使用面积不少于56平方米；四类，居住空间不少于四个，使用面积不少于68平方米。

13.什么是房产证？

一般所指房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。

而在条文意义上，房产证即房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》（2001年修订《城市房屋权属登记管理办法》）。


房屋权属证书填写说明98
北京市房屋土地管理局

一、《房屋所有权证》填写说明
（一）建房注册号：印制建设部核准编制的各发证单位的号码。
（二）编号：房权证 字第 号。
“房产证”前填写北京市简称“京”。
“字第”前填写以市、区、县名称的简称字及国有、集体、私有、联营企业、股份制企业、港、澳、台投资、涉外及其他房产的简称字（即：国、集、私、联、股、港澳台、涉外、其）。
编号由市、区、县分别按上述八类房屋产别顺序重新编定。如东城区的国有房产填写“东国字第00001号”。
（三）发证机关（盖章）：套印“北京市房屋土地管理局”的章。
（四）房屋所有权人：填核准登记的房屋所有权人。
房屋所有权人为法人、其他组织的，填写法定名称；房屋所有权人为自然人的，填写身份证上的姓名；二人或二人以上共有的，要加写“等”字。
（五）房屋座落：按《北京市房屋所有权登记申请书》的房屋座落地名和新门牌填写。
（六）丘（地）号：按“房屋登记表”的新地号填写，没有的填图幅号。
（七）产别：（填简称）
产别分为八类，即国有房产（国有产）、集体所有房产（集体产）、私有房产（私有产）、联营房产（联营产）、股份制房产（股份制产）及港、澳、台投资房产（港澳台产）、涉外房产（涉外产）、其他房产（其他产）。
私有产中凡是房改售房，在京房权证的下方，相应加盖“房改优惠售房”、“标准价出售房”、“成本价出售房”印章。
（八）幢号、房号：同一门牌号下的幢号、房号（按“房屋登记表”填写）。
（九）结构（填简称）：分为钢结构（简称钢）、钢和钢筋混凝土结构（简称钢、钢混）、钢筋混凝土结构（简称钢混）、混合结构（简称混合）、砖木结构（简称砖木）、其他结构（简称其他）。
以幢为权属单元进行登记的，如有两种以上结构组成的，则以一种主要结构为准。
（十）房屋总层数、所在层数：
房屋高在2．2米（含2．2米）以上的计算层数。
房屋总层数：地下层数用负数、地上层数用自然数分别表示。如：地上十六层、
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地下两层，表示为－2
房屋所在层数：采光窗在室外地坪以上的层数用自然数表示，地下的层数用负数（－）表示。
（十一）建筑面积：按房屋登记表中的面积填写。
（十二）共有人 等 人：“等”前填共有权人中持房屋所有权证人名称，“人”前填共有人总人数
（十三）共有权证号自 至 ：填所有共有权证号。
（十四）房屋状况栏：最后一栏用作合计栏。如因房屋幢数较多，容纳不下时，填写“合计”栏，附“房屋登记表”，同时在房屋状况第一栏中注记“详见房屋登记表”字样。以下栏目均省略不填。房屋状况栏如果没有填满，其余空项均应从左下至右上用斜线划去，以防私自填改。
（十五）土地使用情况摘要：使用年限与土地证号按土地使用证填写。
（十六）他项权利：
权利人：指他项权利人。
权利种类：指他项权利的种类，目前有抵押权、典权等。
权利范围：权利人双方在合同上设定他项权利的房产范围。
权利价值：权利人双方在合同上设的抵押金、典金。
设定日期：权利人双方在合同上规定的设定日期。
约定期限：权利人双方在合同上约定他项权利的期限。
注销日期：产权登记机关核准他项权利注销的日期。
（十七）附记：用于记载与产权或房地产有关必须记载的事项。
（十八）填发单位（盖章）：填写并加盖区县房屋土地管理局或市房屋土地登记事务所印章。
（十九）填发日期：为制证日期。
（二十）房地产平面图：
粘贴房地产平面图、房屋登记表。粘贴图应用胶水，以防霉变；粘贴处应加盖骑缝章，以防改换。
二、《房屋共有权证》
1．房屋共有权人：填核准登记持有本共有权证的共有权权利人。
房屋共有权人为法人、其组织的，填法定名称；房屋共有权人为自然人的，填身份证件上的姓名。
共有权持证人以外的共有权人、共有权证号，共有份额应在房屋所有权证、房屋共有权证附记栏中注明。
2．共有权人所占份额：按共有人所占份额比例填写。
3．《房屋共有权证》不附“房地平面图”及《房屋登记表》。
4．其余事项与《房屋所有权证》填写说明相同。
三、《房屋他项权证》
1．房屋他项权人：填核准登记的他项权人。
房屋他项权人为法人、其他组织的，填法定名称：房屋他项权人为自然人的，填身份证件上的姓名。
2．其余事项与《房屋所有权证》填写说明相同。
四、其它
1．尽量用计算机缮证、绘图。
2．用手工填写时，必须用钢笔、黑色墨水或墨汁填写，书定端正、清晰，不得涂改。
3．附记栏内填写内容后，需要加盖填写单位的公章。

“飘窗：只要高度不超过2.2米，都不计入销售面积；超过了2.2米应纳入房屋产权面积，并按照最终实测面积计算房价；
空调室外机位：如果隔断不能进入，就不算面积；如果与阳台连成一体的空调室外机体，有相当于阳台功能，按阳台的计算方法计算面积；”
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14.小区绿化率，绿化履盖率和绿地率区别？
“绿化率”是不准确不规范的用词，国家有关园林绿化用语根本没这个用语。准确的只有“绿地率”和“绿化履盖率”两种说法。
“绿地率”是绿化用地占总土地面积的比例，并不等于绿地率。绿地率是规划的指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。是小区绿化配套检测标准。
绿化履盖率是绿化垂直投影面积之和占地面积的百分比。绿化履盖就要比绿地率的涵盖面广，有块草皮就可以计入，所以绿化履盖率有时做到60%以上。
因此国家有关规定，新建居住区绿地率不应低于30%.

15.签订认购书是买房的必经程序吗？
认购书是一种预约合同，独立于房屋买卖契约，所以签订认购书不是买房必经程序。认购书具有法律效力，有时可能不利于购房人，可能要承担相应的法律责任。认购书的核心内容之一是认购定金。
关于认购定金，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》条4条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

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