小箭 2008-7-17 14:09
看看人家怎样维权的！（业主必看）（转帖）
看看人家怎样维权的！（业主必看） 观筑业主致中鼎基业房地产开发有限公司、万通物业管理公司
关于业主实施集体验/收房程序的公开信
暨对中鼎基业房地产开发有限公司〈〈收房通知书〉〉的回复
致：中鼎基业房地产开发有限公司并孔鹏副总经理
万通物业管理公司张军经理
由：54户观筑业主
日期：2004年5月22日
主题：关于业主集体验/收房
作为观筑庭院的业主，我们一直期盼贵司能将我们的物业能按合同规定的交房时间和品质交付到业主手中。贵公司发给业主的〈〈收房通知书〉〉中为业主指定收房时间的做法以及所提出的收房程序、收费办法，违反了购房合同、楼书中的约定以及国家现行的政策法规。与贵司商榷如下：
1、 关于交房时间：业主与贵司签约交房时间是2004年2月28日。贵司在获得了业主慷慨的3个月免责期后，最迟应该在2004年5月28日交房（只有少数业主签定的交房时间为5月31日）。近日，贵司致函业主自6月3日以后陆续、分批交付房屋违反了合同的规定，业主不接受按贵司收房通知为业主规定的收房时间。签署该公开信的全体业主在此知会贵司：业主将于2004年5月29日上午9点前往观筑验收房屋，该时间也作为业主对贵司收房通知的正式回复。如果贵司在2004年5月29日上午9点不能交房，贵公司应按合同中逾期交房的条款向业主提供赔偿。
2、 关于交房标准：根据目前国家制定的房地产相关法规，购房合同与楼书及贵司的广告、宣传材料均构成了贵司所售房屋的标准要件。按此标准，贵司交付给业主的物业应达到但不限于以下标准：
3．1）所交付的房屋符合国家的建筑及装饰标准，并取得“2书1表”、实际面积测绘报告的正本。
3．2）通水（包括纯净水）、通电，电视（国际频道）、电话、宽带开通，燃气管道接通（在交付一期业主入住率达到有关部门规定时可以立即通气）。
3．3） 所提供的设备符合合同规定并可以正常运转。（中央空调、燃气炉、负压通风系统、窗磁、门磁及可视电话、各种预警系统）
3．4）由于贵司正在进行2期开发，交付业主的小区应是独立封闭确保安全的小区，在封闭区内的道路、道路照明、绿化、景观、安全防护等达到设计标准。
3．5）楼书中宣传的会所及相关配套设施完备。
3、 关于逾期交房：如果贵司交付的房屋、社区未达到以上标准或法律手续不完整、有效，则业主将因贵司尚不具备交房条件而拒绝收房。贵司从规定的合同交房之日2004年5月28日起到达到业主收房标准之日的整改时间应视为逾期交房，贵司须承担逾期交房的违约责任并按合同规定给予业主赔偿。
4、关于集体验房：业主聘请具有国家相关资质的监理公司按照国家相关标准为业主验房。如果贵司交付的房屋需要整改，则整改时间应视为逾期交房，贵司须承担逾期交房的违约责任并按合同规定给予业主赔偿。
5、 关于收房程序：根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的规定，房地产商只能按和购房人签订的购房合同中约定的交房条件交房，而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件，如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房，必须承担延期交房的违约责任，并向购房人支付违约金。
因此，业主不接受贵司提出的收房程序。特别是有关“先交费，后验房”的原则。业主要求按照“先验房、签字收房交费”的原则制定收房程序。即业主验收房屋合格签字后交费领钥匙。
6、 关于预交房屋大修基金及税费：《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。”到目前为止，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税（参见京地税地[2000]478号文），而代征人不能委托其它单位代征（参见京地税征[1997]389号文），如果房地产商自己或委托其它单位擅自“代收”契税实际已经触犯了法律。
北京市国土资源和房屋管理局（京国土房管物字〔2001〕1170号）明确制止关于房地产商或房地产商委托物业公司、中介公司代收公共维修基金。
因此，业主不同意在收房前向贵司或物业公司交纳房屋大修基金及税费。
办理房产证绝非不委托办不了房产证或房产证必须集体一起办理，贵司在规定时间内和购房人一起办理房产证是房地产商的责任，如果贵司不与购房人一起办理房产证，造成办理房产证的时间逾期需要承担法律责任。
7、 关于面积差价：业主确认面积差后按合同规定办理。在业主保留物业的前提下，无论是补价还是退款，业主和贵司均需按第6条规定的原则支付，“即业主验收房屋合格签字后交费领钥匙。
8、关于物业费：按目前北京市居住小区管理办公室的规定，物业公司不可一次性收取一年以上的费用，这个规定是对收费上限进行规定，并不意味着业主一定要同意物业公司一次性收取一年物业服务费，是按月、按季、还是按年缴纳物业服务费，购房人可以和物业公司自行商定。
由于贵司交付的小区尚有许多设施未达到售房合同和楼书规定的标准，即使是在业主收房后仍然有许多设施尚未开通、处于建设、调试、完善之中，因此业主不同意按照管理一个成熟小区的取费办法向物业公司交纳全年物业费，因此物业公司须免去业主入住后首3个月的物业费、此后3个月免去业主30%的物业费。6个月后如果小区封闭区内完全达到楼书标准，业主向物业公司交纳6个月的物业费。
9、 关于初装费：业主不同意贵司收取所提供设施的初装费。购房合同及楼书中贵司明示了提供有线电视、纯净水、门禁系统、宽带系统、电话等，但并未明示在交房时需另外收取费用，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。虽然，北京提供宽带和有线电视的服务商确实要收入网费和初装费，但并不等于这笔费用一定要由购房人承担。
10、 关于《物业公约》：业主认为既然是公约，《物业公约》应由业主讨论通过。物业公司只是起到代拟公约的作用。如果收房时要求业主立即签署未经业主讨论通过的《业主公约》是不符合“公约”精神的。因此业主要求〈〈物业公约〉〉的签署不作为收房的前提。业主愿意在物业公司的组织下就〈〈物业公约〉〉的条款进行讨论和表决并签署经业主讨论通过的〈〈物业公约〉〉。
11、 关于聘请律师收房：业主将聘请律师与贵司讨论上述提出的问题并签署与收房相关的法律文件。
12、 关于暂缓银行月供：作为贵司客户，业主希望圆满顺利的完成收房程序。我们希望尽快与贵司共同解决目前存在的问题，也愿意就某些贵司难以在5月28日之前完成的工作（比如绿化问题、公寓样板间占用会所的问题等）进行协商，找出解决之道。但是如果业主积极表达的善意以及提出的意见得不到贵司的响应和回复或贵司坚持贵司提出的不合理的交房时间和收房程序，业主将保留采取进一步法律行动及非法律行动的权利，包括呼吁媒体关注以及暂缓银行月供等集体行动。
顺利入住是业主与贵司共同的心愿。期待贵司能够理性、坦诚地面对出现的问题，本着实事求是、不回避问题的态度合理妥善的解决问题。我们认为任何激化矛盾的做法都无助于问题的解决，我们已经要求业主保持理性，也请贵司教育有关员工、保安人员自律，避免出现偏激行为，以顺利完成交房工作。
本函已于2004年5月 24 日传真至中鼎基业房地产开发有限公司，同时邮政快递至贵司孔鹏副总经理作为法律依据备查。
期待贵司做出正面的积极的回应。
54户观筑庭院业主签名
（名单及签名见附件）
2004年5月22日
mercury 2008-7-17 17:07
猜测有律师中间帮忙,
如果咱们集体收房人数多,
是不是我们也需要找个律师?
或者咱们邻居里有律师吗?
但有一点是肯定的, 那就是团结起来,一致抵制新天地开发商!
